Bail commercial et pièges à éviter

Piège no.1 : signer un contrat qui n’est pas soumis au statut des baux commerciaux

Comment s’assurer de signer le bon contrat ?

Vous avez trouvé le local qu’il vous faut et vous vous apprêtez à signer.

D’abord sachez, qu’il ne suffit pas d’appeler un contrat bail commercial pour qu’il en soit un.

Le bail commercial est un contrat réglementé par le Code de commerce et pour que le contrat que vous signez soit qualifié ainsi, il y a plusieurs conditions à respecter.

Afin que le statut des baux commerciaux s’applique, il y a trois conditions à remplir :

1. L’existence d’un bail ce qui implique que le bailleur loue un bien au locataire qui en contrepartie paye un loyer
2. L’existence d’un immeuble ou un local dans lequel un fonds est exploité
3. L’exploitation d’un fonds dans les lieux loués

Sachez que la convention d’occupation précaire, le bail emphytéotique, le bail à construction, la location-gérance, le bail de courte durée ou le bail dérogatoire sont exclus du statut des baux commerciaux.

Piège no.2 : conclure un bail ferme

Depuis la loi Pinel vous ne pouvez plus renoncer à la faculté de résiliation triennale, sauf pour les baux suivants :

• Les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans
• Les baux portant sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation
• Les baux à usage exclusif de bureaux

Quand peut-on casser un bail commercial ?

Le locataire a le droit de mettre fin au bail à chaque période triennale en donnant congé en bonne et due forme.

Le bailleur peut aussi dénoncer le bail à l’expiration d’une période triennale, mais seulement :

• Lorsqu’il veut reprendre l’immeuble pour reconstruire
• Lorsqu’il veut différer le renouvellement afin de surélever l’immeuble
• Lorsqu’il s’agit d’un terrain qu’il entend reprendre pour reconstruire
• Lorsqu’il veut reprendre les locaux d’habitation accessoires aux lieux loués

Piège no. 3 : payer des travaux qui ne sont pas à sa charge

Qui paye les travaux dans un bail commercial ?

La répartition des charges est une question importante dans un bail, qui peut être un élément déterminant de l’engagement de l’une ou l’autre des parties.

On distingue :

• Les charges récupérables, qui correspondent directement à l’exploitation des lieux par le locataire (eau, électricité, chauffage), aux frais d’entretien des parties communes (chauffage, climatisation, éclairage) et aux taxes locatives (balayage, ordures ménagères).
• Les charges exorbitantes, qui sont le plus souvent transférées à la charge du locataire : l’impôt foncier (en tout ou partie), les travaux de mise en conformité des locaux, le ravalement de l’immeuble, etc.

Depuis la loi Pinel, le bailleur ne peut plus refacturer à son locataire les postes suivants :

• Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code de commerce ;
• Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la règlementation dés lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;
• Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble. La taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière peuvent être imputés au locataire, mais encore faut-il que le bail le prévoie expressément !
• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ;
• Le cout des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Piège no. 4 : déplafonner malgré soi le loyer renouvelé

Pourquoi faire un bail commercial de plus de 9 ans ?

La durée minimum d’un bail est de neuf ans. Le code de commerce ne fixe aucune durée maximale, mais le bail ne peut pas être à durée perpétuelle.

Dans une situation ordinaire, au terme du bail, le loyer renouvelé sera dit « plafonné », c’est-à-dire que son évolution sera encadrée. Dans certains cas toutefois, le loyer renouvelé sera porté à la valeur locative réelle, il sera alors dit « déplafonné ».

Tel est le cas lorsque la durée du bail initial excède la durée de neuf année prévue par le Code de commerce…

Le choix d’une durée supérieure à 9 ans a donc des conséquences :

• Le loyer de renouvellement sera déplafonné de plein droit, même dans le cas d’un bail de 9 ans et quelques jours. La proposition « innocente » de faire coïncider la date d’échéance du bail avec une échéance calendaire peut ainsi aboutir à la conclusion d’un bail pour une durée dépassant neuf années et constituer un bel alibi pour provoquer le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
• Lorsqu’un bail est consenti pour plus de douze années, il doit nécessairement être conclu en la forme authentique et faire l’objet d’une publicité foncière à la conservation des hypothèques.

Piège no. 5 : louer un local qui ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux

Quel type de locaux peuvent être loués avec un bail commercial ?

Tout d’abord il doit s’agir d’un local clos et couvert susceptible de recevoir de la clientèle, dont l’occupation doit être suffisamment stable.

Un simple baraquement peut être considéré comme un local, s’il est destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce.

Les vitrines peuvent bénéficier du statut, au titre des locaux accessoires lorsqu’elles sont scellées au mur d’un immeuble commerçant.

Les murs, toitures et emplacements servant à l’affichage publicitaire sont exclus du statuts.

Les kiosques installés sous les portes cochères et étalages sont en principe exclus sauf certains kiosques qui ont pu être considérés comme des locaux.

Le statut des baux ne peut pas s’appliquer à des cabines préfabriquées de type constructions mobiles instantanées transportables.

Une aire de stationnement non couverte n’est pas un local et à ce titre ne saurait  relever  à titre principal du statut. Situation à ne pas confondre avec celle d’un bail d’immeuble bâti à usage de la seule activité de parking.

Certains commerces sont matériellement inclus dans un ensemble commercial ayant lui même une clientèle. Tel est notamment le cas des stands mis à la disposition d’un commerçant situés dans un centre commercial. Il arrive que des locaux loués servent pour partie à l’exploitation d’un fonds de commerce et pour partie d’habitation. Le bail portant à la fois sur des locaux commerciaux et d’habitation est en principe indivisible et il est commercial pour le tout.

Et si vous avez un piège dans un bail à neutraliser, je vous propose d’en discuter.

Envoyez- moi un mail à l’adresse dianadauphin at sigilia.fr et je vous répondrai au plus vite.