Bail commercial et TVA
En quoi est-il important de bien négocier et rédiger la clause loyer dans un bail commercial ?
Vous avez trouvé un local commercial et un accord sur le loyer ?
La première question à se poser est relative à l’assujettissement de ce loyer à la TVA…en langage courant, ce loyer est-il hors taxe (HT) ou toute taxe comprise (TTC) ?
La réponse de votre bailleur à ce sujet doit être documentée, car même si cette précision doit y figurer, il ne suffit pas d’indiquer dans un bail que le loyer est soumis à la TVA (HT en langage courant), pour que ce choix soit opposable sur le plan fiscal.
Si vous louez un local commercial nu et qu’il est indiqué au sein de votre bail que ce loyer est soumis à la TVA, alors sachez que votre bailleur doit exercer une option expresse d’assujettissement à la TVA auprès des services fiscaux, pour vous permettre de la déduire. Car une TVA facturée à tort n’est pas déductible par celui qui la paie.
Donc deux conditions (parmi d’autres) pour pouvoir déduire cette taxe : que le bailleur ait bien exercé l’option à la TVA pour le local que vous louez nu et que le bail précise bien que le loyer est assujetti à cette taxe.
Mais est que pour vous, en tant que preneur à bail, c’est intéressant de payer un loyer avec de la TVA ?
D’abord il faut se poser la question sur votre qualité : êtes-vous assujetti à la TVA au titre de votre activité ?
Et, si vous êtes assujetti, êtes-vous redevable de cette taxe ? Par exemple, les banques, les assureurs, les médecins exercent des activités de prestation de services en principe assujetties (on dit que ces activités sont « dans le champ de la TVA »), mais exonérées à raison de leur secteur d’activité.
Si vous exercez une activité dépendant de l’un de ces domaines d’activité exonérés, alors sachez qu’il faudra votre accord express au sein du bail pour assujettir le loyer à la TVA.
Si vous êtes bailleur, sachez que l’option TVA s’exerce par lettre LRAR adressé aux services fiscaux compétents en fonction du siège de votre société ou de votre domicile (si vous êtes un particulier).
Si vous avez par exemple un immeuble entier comportant plusieurs locaux commerciaux ou professionnels, l’option peut se faire local par local.
Vous n’êtes pas obligé de renouveler l’option à chaque changement de locataire car elle vise le local en question et pas la personne.
Il est possible de dénoncer cette option pour l’assujettissement des loyers à la TVA à tout moment après une période de 9 années.
Attention, une telle dénonciation peut avoir un coût si elle intervient dans les 20 ans de l’option, lorsque certaines déductions ont été opérées en amont, par exemple, la déduction de la TVA sur le prix d’acquisition de l’immeuble.
La clause loyer
Vous l’avez compris, cette clause est importante et doit préciser le régime de TVA applicable au loyer.
Toute distorsion entre les termes du bail et l’assujettissement de fait du loyer à la TVA pourra avoir un impact sur l’une ou l’autre des parties : impossibilité de déduire la taxe payée, rappel « en dedans » d’une TVA que le bailleur aurait dû facturer…
Il existe d’autres clauses impactées par les questions liées à la TVA…
Les franchises de loyers
Il arrive que lors des négociations, bailleur et preneur se mettent d’accord pour une franchise de loyer. Par exemple le bailleur renonce à facturer plusieurs mois de loyer et le preneur renonce en contrepartie à sa faculté de résiliation triennale. Dans ce cas, la TVA s’applique à cette franchise de loyers, car les services fiscaux considèrent alors qu’il y a un « échange de prestations ».
Si en revanche cette franchise de loyer est accordée au preneur le temps de réaliser des travaux dans le local, alors la TVA n’est pas applicable à ces loyers.
Le dépôt de garantie
Souvent, le bailleur exige un dépôt de garantie correspondant à plusieurs mois de loyer.
La question qui se pose est si le dépôt de garantie s’entend HT ou TTC. Pour répondre à la question il faut répondre à la question : est-ce que cette somme d’argent est une contre-prestation ou pas ? Si le bailleur se sert du dépôt de garantie pour couvrir les loyers impayés, alors la réponse est oui et il doit appliquer la TVA si le régime du bail la prévoit. Dans le cas contraire, il n’est pas obligé, même si c’est plus prudent de le faire.
Bail soumis à la TVA : le prix en principal et les accessoires :
Dans le bail soumis au régime de la TVA, la taxe s’applique sur le principal (le loyer) et sur les accessoires (charges, travaux, etc)
Concernant les charges la question du payeur final doit être posée.
Si elles incombent par nature au bailleur (taxe foncière, prime d’assurance, frais de gestion, etc) mais que ce dernier les refacture au preneur en application du bail, alors elles seront assujetties à la TVA.
Si on parle des charges locatives, les provisions appelées par le bailleur, représentent un complément du loyer et donc sont taxable.
Toutes ces clauses peuvent avoir un impact non négligeable en matière de TVA. Attention, donc à leur rédaction, en cas de doute, mieux vaut consulter un avocat.
La problématique de la TVA se pose également concernant les indemnités, mais j’aborderai ce sujet dans un futur article.
Notez juste qu’en cas de litige se résolvant par un protocole transactionnel, je vous conseille de faire vérifier cet acte par un avocat fiscaliste avant de signer.
Et si vous avez un question sur la TVA dans un bail, je vous propose d’en discuter.
Envoyez- moi un mail à l’adresse dianadauphin at sigilia.fr et je vous répondrai au plus vite !