cession de droit au bail ou pas de porte

Le droit au bail et le pas de porte sont deux notions en lien avec le bail commercial. Pour rappel, le bail commercial permet au preneur d’exploiter son fonds de commerce ou artisanal tout en bénéficiant du statut protecteur défini par le Code de commerce, lui permettant de faire valoir un droit au renouvellement de ce bail à son expiration sauf pour le Bailleur qui refuserait ledit renouvellement à lui verser un dédommagement appelé « indemnité d’éviction ».

A raison de ce statut protecteur, le fait de consentir un bail commercial est pour le Bailleur considéré comme un acte de disposition et il est parfois demandé la perception d’une somme appelée « pas de porte », qui pourra avoir la qualité d’indemnité (compensant la perte de valeur vénale subie à raison du statut protecteur des baux commerciaux) ou de complément de loyer. La qualité de cette somme doit figurer au bail commercial et détermine notamment son traitement comptable et fiscal. Ce pas de porte est dans la pratique souvent confondu avec le droit au bail, qui est quant à lui un élément du fonds de commerce.

Le droit au bail représente en effet le droit d’occupation des locaux loués à bail commercial. Cessible par principe, moyennant a minima une signification au Bailleur, il représente la propriété commerciale : en l’achetant, le cessionnaire achète le bénéfice du bail commercial dans les conditions existantes à la date de cession. Il devient donc le nouveau locataire, en lieu et place du précédent.

Cette cessibilité de principe du droit au bail est bien souvent combattue par les Bailleurs, qui souhaitent exercer un droit de regard sur leurs locataires et l’activité exercée au sein des lieux loués. L’on constate donc souvent au sein des baux commerciaux des clauses interdisant ou restreignant (en la soumettant par exemple à un formalisme ou à l’accord préalable du Bailleur) la cession isolée du droit au bail. Ce type de clause est parfaitement valable mais trouve ses limites dans l’interdiction légale d’ « interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise » (Article L145-16 du Code de commerce). En d’autres termes, il reste possible d’interdire une cession isolée de droit au bail, mais pas lorsque ce dernier fait partie du fonds cédé.

Il est important de bien sécuriser la cession d’un droit au bail, car une irrégularité peut avoir des conséquences lourdes, notamment :

• L’inopposabilité de la cession, à raison par exemple d’une absence de signification au Bailleur ou de respect des clauses du bail imposant par exemple d’obtenir l’agrément préalable du bailleur ;
• Le renouvellement du bail pourra également être refusé par le bailleur sans indemnité, sur motif grave et légitime invoqué à l’encontre du locataire sortant ;
• La résiliation du bail peut par ailleurs être sollicitée en justice si le Bailleur estime que le manquement revêt un caractère d’une gravité suffisante, voire être obtenue de plein droit si la clause résolutoire insérée au bail le prévoit ;

Bien évidemment, ces éléments sont tous de nature à engager la responsabilité du Cédant envers son cessionnaire, aux fins de réparation de tous préjudices subis à raison de ce qui précède.

Nous sommes évidemment à votre disposition pour vous assister dans vos opérations d’acquisition ou de cession de droit au bail, ou de négociation et contractualisation de baux commerciaux, et ce afin de sécuriser votre exploitation.