Comment négocier une indemnité d’éviction d’un bail commercial ?

La signature d’un bail commercial est un engagement dans la durée qui a des implications fortes tant pour le bailleur que pour le preneur ou le locataire.

Dans certains cas, si le bailleur souhaite récupérer les locaux commerciaux, alors il doit payer une indemnité à son preneur, appelée indemnité d’éviction.

Il est important de faire analyser la situation juridique de votre bail avant de débuter vos échanges avec votre bailleur. Le but de cette analyse est de déterminer si oui ou non vous cochez toutes les cases pour demander à votre bailleur cette indemnité.

C’est quoi l’indemnité d’éviction ?

C’est une somme d’argent que le bailleur doit payer à son locataire s’il refuse de renouveler le bail commercial à son échéance, et qui a pour objet la réparation du préjudice causé par ce refus.

Quels sont les arguments que peut avancer un bailleur pour priver le locataire de son indemnité d’éviction ?

Vous l’avez compris, le bailleur de son côté va analyser plusieurs éléments pour déterminer si oui ou non, il doit cette indemnité au preneur.

En ce qui concerne le locataire le bailleur va regarder 3 points :

• Si le locataire a exploité de manière effective le fonds de commerce au cours des 3 années précédentes ;
• Si le la société locataire ou l’entreprise individuelle titulaire du bail est toujours immatriculée au registre du commerce (car elle doit l’être effectivement à la date de la demande de renouvellement) ;
• Si le propriétaire du fonds de commerce exploite bien son activité dans les lieux loués (car en cas de sous-location des locaux, il n’aura pas le droit à l’indemnité)

Concernant le bail, le bailleur peut, pour en refuser légitimement le renouvellement, reprocher au locataire d’avoir violé les dispositions contractuelles, par exemple :

• avoir réalisé des travaux non-autorisés dans les locaux loués,
• ne pas avoir payé le loyer et les charges
• avoir exercé dans les locaux une activité non-autorisée par le bail
• ne pas avoir entretenu les locaux

Concernant l’immeuble, le bailleur peut refuser sans indemnité le renouvellement du bail lorsque les locaux sont insalubres ou sont un danger pour la santé publique.

Il peut également invoquer l’existence d’une procédure d’expropriation et dans ce cas le locataire pourra bénéficier d’une indemnité d’expropriation de la part de l’expropriant.

Comment calculer l’indemnité d’éviction ?

Le calcul de cette indemnité et de ses accessoires n’est pas simple et devra prendre en compte des éléments du passé de votre société ou entreprise (ses trois derniers bilans comptable), de son présent (l’état des lieux loués, la présence d’aménagements spécifiques…) et de son futur (les coûts liés à une éventuelle réinstallation de votre fonds de commerce, à la perte éventuelle de clientèle, aux opérations de communication nécessaires pour limiter cette déperdition…).

Cette indemnité peut être imaginé comme une pyramide :

Le premier étage est l’indemnité principale.

Si la réinstallation du fonds de commerce dans un autre local s’accompagne d’une perte de clientèle, alors on parle d’une indemnité de remplacement.

Si le transfert de fonds de commerce se fait a priori sans perte de clientèle, on parle d’une indemnité de transfert.

Les étages suivants sont les indemnités accessoires et diffèrent en fonction des cas. A titre d’exemple voici quelques chefs d’indemnités accessoires :

• les travaux d’aménagement et d’équipement d’un nouveau local
• les frais de déménagement
• le coût de licenciement des salariés
• la perte de rémunération le temps de trouver une autre affaire
• les frais d’acquisition d’un nouveau droit au bail, les droits de mutation à payer, les frais d’agence et de rédaction d’acte)
• les droits d’enregistrement et taxes relatives à cette acquisition
• l’indemnité pour trouble commercial
• l’ensemble des coûts administratifs liés au déménagement : frais des formalités de changement de siège (inscriptions modificatives ou radiation au RCS), frais de réédition de tous les documents commerciaux et supports de communication faisant mention de l’adresse des locaux objet de l’éviction, coûts de résiliation et de conclusion d’abonnements divers, coûts de l’information de la clientèle (mailing…).

Comment peut être fixé le montant de l’indemnité d’éviction en prenant en compte le chiffre d’affaires ?

Dans la pratique le locataire évincé fait réaliser une évaluation de la valeur de son fonds de commerce par un expert-comptable, qui utilisera plusieurs méthodes et indicateurs de calcul comme : la moyenne pondérée des chiffres d’affaires des 3 dernières années, la marge commerciale brute, l’excèdent brut d’exploitation (E.B.E). Il pourra également être fait usage des pratiques usuelles du type de commerce en cause, en se référant, si elles existent et sont couramment admises, aux méthodes de négociation du prix des fonds de commerce dans la branche dont dépend le commerce.

En complément le locataire doit faire réaliser des devis détaillés pour les autres postes de l’indemnité accessoire, afin d’en chiffrer et d’en justifier le montant et aboutir à l’indemnité globale.

Quel traitement fiscal pour l’indemnité d’éviction ?

Pour le Bailleur
L’indemnité payée est une charge déductible si le Bailleur souhaite…	louer l’immeuble à des conditions plus avantageuses ;s’y installer afin d’y exercer une activité génératrice de revenus différente de celle du locataire sortant
L’indemnité payée est un élément d’actif si le Bailleur souhaite…	reprendre les locaux afin de les vendre, de les démolir, exercer la même activité professionnelle que celle du locataire sortant les affecter à un usage d’habitation
Pour le Locataire évincé
Lorsque l’indemnité reçue répare la perte d’un élément d’actif immobilisé, notamment le droit au bail…	Dans cette hypothèse, elle est assimilée à un prix de cession et est imposée selon le régime des plus-values professionnelles
Lorsque l’indemnité reçue compense une charge (frais de remploi, frais de déménagement et de réinstallation, droits de mutation, frais de publicité, etc.) ou un manque à gagner (perte de recettes commerciales)	Dans cette hypothèse, elle est assimilée à un produit, et la fraction de l’indemnité d’éviction correspondante doit être comprise dans le résultat imposable au taux normal.

L’indemnité d’éviction n’est pas assujettie à la TVA. L’enregistrement (non obligatoire) de l’acte constatant l’indemnité d’éviction se fera contre paiement d’un droit fixe d’enregistrement de 125€.

Et si vous avez une indemnité d’éviction dans un bail à négocier, je vous propose d’en discuter.

Envoyez- moi un mail à l’adresse dianadauphin at sigilia.fr et je vous répondrai au plus vite