Expropriation d’un local commercial

Si vous avez appris que votre bailleur fait l’objet d’une procédure d’expropriation de son local, dépêchez-vous de négocier votre indemnité.

Quelle indemnité en cas d’expropriation ?

Tout d’abord un constat pécuniaire : l’indemnité d’expropriation est inférieure à l’indemnité d’éviction.

Donc il est plus intéressant de négocier avec votre bailleur qu’avec l’expropriant.

Si votre objectif est d’obtenir une meilleure indemnisation alors il faut travailler votre stratégie.

Notez que, lors d’un accord amiable sur le montant de l’indemnité, sa base de calcul est plus large que si elle était fixée par un juge.

Le calcul du montant de l’indemnité prendra en compte l’indemnité principale (la valeur de votre fonds de commerce) et les indemnités accessoires (calculées en fonction de votre projet futur).

A défaut d’un accord amiable, le prix fixé par le juge sera exclusif de toute indemnité accessoire (article L213-4 du code de l’expropriation).

Vous avez tout intérêt à négocier !

Comment se passe une expropriation ?

Par la procédure d’expropriation, une personne publique (état, collectivités territoriales) contraint le bailleur, qu’il soit particulier ou personne morale de céder son bien immeuble moyennant une indemnité.

Cette procédure comporte deux phases :

Une phase administrative, lors de laquelle la personne publique doit démontrer l’utilité publique de son projet (par exemple d’aménagement urbain) :

Dans la négociation avec le bailleur, il est très important d’avoir un accord sur l’indemnité avant l’arrêté de cessibilité délivré par le préfet. A partir de ce moment le transfert de propriété peut se faire entre votre bailleur et la partie expropriante.

Vous trouverez cet arrêté sur le site de la préfecture compétente par rapport à l’emplacement de l’immeuble dans la rubrique « recueil des actes administratifs ».

Si votre bailleur n’a pas intérêt à négocier avec vous, vous serez amené à négocier avec la collectivité locale ou avec la partie expropriante.

Une phase judiciaire qui permet de faire le transfert de propriété du bien en contrepartie d’une indemnité :

Le jour de l’ordonnance d’expropriation, le bail qui lie le bailleur de son locataire prend fin.

Si vous n’avez pas eu un accord avec votre bailleur, vous poursuivez la négociation avec la collectivité publique.

Dans la plupart des cas en tant que locataire d’un bail commercial, vous recevrez une offre d’indemnité par LRAR ou par voie d’huissier de la part de la collectivité locale.

A partir de la date de réception de cette lettre vous avez 1 mois pour accepter l’offre ou la négocier.

Si en revanche l’arrêté de cessibilité a été notifié et vous n’avez pas reçu d’offre vous pouvez mettre en demeure la collectivité publique de vous la communiquer.

La collectivité doit vous répondre dans un mois. Ce délai passé vous pouvez saisir le juge de l’expropriation.

Il est important de bien préparer la négociation, car le temps est un des enjeux les plus importants dans cette démarche amiable.

Pour résumer, il faut compter au moins un an entre la décision de la collectivité de lancer la procédure d’expropriation et la décision du juge sur le transfert de propriété.

Anticiper tous ces délais c’est donner plus de chances de réussir votre négociation.

Et si vous avez une question sur l’indemnisation dans un bail, je vous propose d’en discuter.

Envoyez- moi un mail à l’adresse : dianadauphin@sigilia.fr et je vous répondrai au plus vite !