Le décret tertiaire : une potentielle source de conflit entre bailleur et preneur

Depuis le 30 septembre 2021 les propriétaires des bâtiments, les bailleurs et les locataires sont obligés de transmettre la consommation d’énergie pour les bâtiments concernés via la plateforme OPERAT. Notez que, par l’arrêtée du 29 septembre 2021 modifiant l’arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, la première échéance de déclaration des données a été reportée au 30 septembre 2022.

Ils sont également tenus à une obligation de mise en œuvre d’actions de réductions de la consommation d’énergie finale du bâtiment d’au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050 par rapport à 2010.

Qui sont ces propriétaires de bâtiment et locataires concerné par les dispositions ?

Deux critères sont à retenir : l’activité de l’exploitant et la surface de plancher du bâtiment

Sont débiteurs de l’obligation les propriétaires (et le cas échéant les locataires) des bâtiments ayant une surface de plancher supérieure ou égale à 1.000m2 au sein desquels est exercée une activité tertiaire (entrepôts, commerces, bureaux, services, hébergement, immobilier, restauration, etc)

Pour le bailleur et le preneur, cette modification législative est source de changement dans le rapport contractuel. En effet, de nouvelles obligations sont introduites par les textes, qui ne se préoccupent pas d’en répartir la charge entre les parties au contrat… ces dernières doivent donc essayer de trouver une solution négociée sur la base d’intérêts communs.

 Préalables à la négociation

Avant de vous asseoir à la table de la négociation, il serait souhaitable de mener une réflexion sur ces trois questions :

Quel est votre objectif idéal ? Par exemple si vous êtes propriétaire bailleur et vous avez ce qu’on appelle un « bail investisseur », vous souhaiteriez que le preneur assume les travaux de performance énergétique des bâtiments, qu’il installe des équipements performants et des dispositifs de contrôle et de gestion de ces équipements, qu’il adapte les locaux à un usage économe en énergie, etc.

Il semble utile de faire chiffrer ces demandes le plus en amont possible, de manière à permettre à votre Preneur de prendre position sur des données objectives.

Par exemple, si vous demandez à votre preneur de prendre en charge les travaux d’amélioration de la performance énergétique et environnementale pour un montant de 50k€, il sera plus efficace de vous appuyer sur une étude énergétique et un devis de mise en œuvre des travaux programmés.

Qu’est-ce qu’un bon compromis pour vous ? Si vous ne pouvez pas atteindre l’objectif idéal, que pourriez-vous négocier d’autre ? Imaginons maintenant que le preneur à bail refuse votre proposition, présentée sur la base de votre objectif idéal. Le preneur vous propose de prendre en charge en partie le cout des travaux d’amélioration (20k€), car ces derniers lui permettront de réaliser une économie de charges grâce à la réduction de la consommation d’énergie.

S’agit-il d’un bon compromis pour vous ? Pensez-vous à d’autres arguments ou propositions susceptibles de vous permettre de trouver un terrain d’entente ? La mise en place à frais partagés d’une solution de génération d’énergie sur le bâtiment susceptible de mener à une baisse des énergies finales consommées serait-elle un compromis acceptable ? Si oui sur quelles bases ?

Qu’est-ce qui serait inacceptable pour vous ? Un refus pur et simple de votre Preneur de prendre en charge autre chose que la déclaration annuelle des consommations d’énergie sur la plateforme numérique OPERAT vous semble être une position acceptable ? Pourquoi ? Quels arguments ou stratégies pouvez-vous préparer pour y répondre ?

La rédaction de la clause et de l’annexe au bail ou d’un avenant au bail

A l’issue de ce travail en commun sur la situation de chaque partie, ses besoins (financiers, de stabilité, de confiance), et ses intérêts (respect des dispositions légales, relation contractuelle basée sur l’échange et la communication), les avocats des parties seront en mesure de rédiger les nouvelles clauses et annexes du bail afin d’assurer la conformité du contrat aux nouvelles dispositions légales.

Si vous êtes concerné par cette problématique et vous souhaiteriez échanger avec nous, nous vous invitons à nous écrire sur la page Contact.