Renouvellement du bail 3 6 9

First things first, ou commençons par le commencement ! Un bail commercial ne se renouvelle jamais automatiquement !

Si votre bail 3 6 9 arrive bientôt à l’échéance ou si l’échéance des 9 années est dépassée, cet article pourrait vous intéresser.

Je vous propose d’utiliser la méthode QQOQCCP  (Quoi, Qui, Où, Quand, Comment, Combien, Pourquoi), afin de rendre cet article plus pratique.

QUOI

Il s’agit bien évidement de votre bail 3 6 9, qui arrive au terme de son premier cycle de vie. C’est l’occasion de le renouveler et de le mettre à jour des modifications légales qui ont pu intervenir entretemps. Prenons par exemple un bail d’une durée de 9 ans qui avait démarré le 1^er janvier 2013 pour arriver à échéance le 1^er janvier 2022. Pendant la durée de vie de ce contrat, la règlementation dans la matière a évolué avec la loi PINEL et la réforme du droit des obligations.

QUI

Si vous êtes locataire, preneur à bail commercial, c’est à vous d’agir (ou à votre société) en présentant une demande de renouvellement de votre bail.

QUAND

Dans l’idéal, six mois avant la date d’échéance du bail commercial. Si vous avez dépassé cette date, vous pouvez présenter la demande de renouvellement du bail à tout moment. Attention, à ne pas dépasser une durée de 12 années depuis le début du bail, car vous risqueriez de voir le loyer augmenter. C’est ce qu’on appelle en langage juridique le déplafonnement du loyer.

OÙ

La demande de renouvellement du bail doit être adressé au domicile ou au siège social du Bailleur. Si votre Bailleur est une société qui a des établissements secondaires, vous pouvez adresser votre demande à l’établissement qui vous envoie les factures.

COMMENT

Si vous êtes adepte du DO IT YOURSELF (du faire par soi-même en français) alors appelez un huissier de justice qui signifiera votre demande de renouvellement au Bailleur.

Si vous souhaitez déléguer cette problématique à un avocat ou à une avocate, il ou elle vous apportera sans doute beaucoup de valeur ajoutée.

POURQUOI

Le renouvellement d’un bail est une excellente occasion de renégocier certaines clauses. Par exemple vous pouvez élargir le champ des activités autorisées dans les locaux, écarter l’interdiction de sous-louer une partie des locaux, modifier la clause de répartition des travaux, etc.

C’est aussi le moment de se poser les bonnes questions concernant l’avenir de son entreprise : est-ce que vous envisagez de la vendre à moyen ou long terme ? Ou bien, vu votre activité, vous envisagez plutôt une cession du droit au bail ?

Vous n’avez peut-être pas d’idée aujourd’hui. Et c’est ok. Ce qu’il faut garder à l’esprit c’est que votre bail commercial est un véritable actif de votre entreprise, il a de la valeur et il faut faire tout ce qui est nécessaire pour ne pas le perdre.

Pour être en mesure de solliciter le renouvellement, il faut remplir trois conditions :

• La première, que vous exploitiez votre activité dans les locaux loués ;

• La deuxième, que cette activité ait été effective au cours des 3 dernières années ;

• Et la troisième condition concerne votre inscription à un registre obligatoire : il faut être inscrit au RCS ou au RM au moment de la demande.

COMBIEN 

Le coût de cette démarche comportera les frais d’huissier et les honoraires d’avocat le cas échéant.

Pour les honoraires d’avocat vous avez la possibilité de demander un devis. En fonction de la mission que vous souhaitez confier à l’avocat (rédaction du nouveau bail, modifications à apporter à un acte rédigé par l’avocat du Bailleur, son notaire, l’agent immobilier, etc)  un chiffrage peut être fait.

Les réponses possibles du Bailleur sont soit d’accepter le renouvellement du bail, soit de le refuser.

Comme vous l’avez compris si votre Bailleur accepte le renouvellement, une discussion pourra s’engager sur les conditions de ce nouveau bail, à savoir la répartition des travaux et des charges, le nouveau loyer, etc.

Si en revanche votre Bailleur vous refuse le renouvellement du bail, il peut le faire AVEC une offre d’indemnité ou SANS offre d’indemnité.

Ces deux réponses différentes feront l’objet de futurs articles car les enjeux sont différents en fonction de chaque situation.

Ce qu’il faut garder à l’esprit est qu’une analyse de votre situation par un avocat ou par une avocate est souhaitable afin de sécuriser aux mieux vos intérêts et que la négociation juridique reste possible dans la majorité des cas.

Vous avez donc parfaitement raison de déléguer cette problématique à un avocat ou une avocate : ce n’est pas votre métier et vous avez besoin de l’espace mental nécessaire pour vous permettre à votre tour d’apporter de la valeur à vos clients.

Si vous avez un bail à renouveler, je vous propose donc d’en discuter.

Envoyez- moi un mail à l’adresse dianadauphin at sigilia.fr et je vous répondrai au plus vite !

Bien à vous,

A jeudi prochain !

Diana DAUPHIN