Un long procès ou un bon accord?
Dans la série votre avocat se forme, j’ai participé cette semaine à la conférence annuelle d’actualité des baux commerciaux. Les mots stars de la journée : arrêt de la Cour de cassation et bail commercial.
Je trouve passionnant le raisonnement juridique, mais au-delà je me suis posé la question : est-il toujours utile pour le bailleur ou pour le preneur à bail commercial de gaspiller du temps (parfois plusieurs années) et de l’argent en contentieux souvent peu satisfaisants ?
Et comment faire différemment ?
Un arrêt en particulier a retenu mon attention. Pour faire court, un long contentieux naît lors du renouvellement d’un bail commercial. Le Bailleur propose à son locataire de renouveler le bail moyennant un loyer identique, mais pas exactement aux mêmes conditions. Il souhaitait en effet obtenir une durée d’engagement de neuf années fermes et proposait donc au preneur de renoncer à sa faculté de résiliation triennale.
Le locataire, exploitant d’une maison de retraite, ne réponds pas expressément à l’offre de renouvellement mais continue à payer le loyer, pour un montant identique.
Le bailleur assigne donc le Preneur pour faire reconnaître le renouvellement du bail commercial, estimant que, puisque le Preneur paye le nouveau loyer, c’est qu’il était d’accord avec sa proposition ; le bail est donc, pour lui, renouvelé aux nouvelles conditions, l’acceptation du preneur à bail ayant été tacite.
Or, vous l’avez compris, le preneur à bail n’était pas d’accord avec cette nouvelle condition voulue par le bailleur.
Les parties ont donc confié au juge la charge de trancher cette question.
Sans plus m’étendre sur le fond du dossier, si j’avais été à leur place, comment aurais-je procédé ?
La première chose à faire est de lister les intérêts en présence. Enchaîner les pourquoi pour parvenir à la substance des intérêts des parties et arriver au plus profond. Par exemple le locataire souhaitait conserver la faculté de résiliation triennale. Pourquoi ?
Ensuite faire le même exercice pour l’autre. Le Bailleur demande un nouveau bail ferme. Pourquoi ce besoin d’un tel engagement ?
Ensuite simplement faciliter le dialogue, du bailleur au preneur ou entre avocats : « nous avons ce problème à régler, comment le résoudre en travaillant ensemble sur la solution ? »
Toujours s’attaquer aux problèmes pas aux personnes, nous avons toujours besoin de l’autre pour co-construire un accord.
Quelle stratégie mettez-vous en place en cas de conflit dans un bail commercial: contentieuse ou amiable?